EP.4 ในยาง ผังเมืองภูเก็ต vs (ร่าง)ผังเมืองภูเก็ต ฉบับใหม่
หากผังใหม่ประกาศใช้ จะทำโครงการบ้านและคอนโด
ในโซนในยางจะมีความยากและท้าทายมากขึ้น เนื่องจาก…
.
มาถึงครึ่งทางแล้วสำหรับเปรียบเทียบผังเมือง
Phuket The Series ใน EP.4
นี้เราจะมาพูดถึงทำเลน้องใหม่อย่างในยาง
.
ใครมีที่ดินในภูเก็ตจะขาย
comment ฝากร้านได้เลย หรือจะ inbox มาได้ครับ
.
หาดในยาง ถือว่าเป็นทำเลที่น่าสนใจในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ที่เริ่มมีการพัฒนาโครงการคอนโด และพูลวิลล่า
โดยมีระยะห่างจากหาดบางเทาประมาณ 10 กิโลเมตร
สำหรับคนที่ชื่นชอบความสงบ หลีกหนีความแออัด
สามารถเดินทางไปบางเทา เมืองภูเก็ต
หรือสนามบินได้อย่างสะดวกสบาย โซนในยาง
จึงเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ตอบโจทย์ใครหลายๆคน
.
สำหรับทำเลในยาง (ตัวเลขโดยประมาณ)
105,000-116,000 บาท/ตร.ม. คือราคาขายคอนโดเฉลี่ยปัจจุบัน
17 ล้านบาท คือ ราคาเริ่มต้น พูลวิลล่า
หากผังใหม่ประกาศใช้ จะทำโครงการบ้านและคอนโด
ในโซน ในยาง จะมีความยากและท้าทายมากขึ้น เนื่องจาก…
.
1. ผังสีเหลือง ย.2 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ใน (ร่าง) ผังเมือง
.
ถ้าจะพัฒนาอาคารชุด/หอพัก/อาคารอยู่อาศัยรวม
ที่ดินต้องตั้งอยู่ริมเขตทางที่มีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่า 10 ม.
และมีที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร
จากเดิมที่เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
.
เรียกได้ว่าแทบจะเป็นสูตรให้จำของภูเก็ตเลย
สำหรับ (ร่าง) ผังเมืองสีเหลือง
.
2. (ร่าง) ผังเมืองภูเก็ต มีการกำหนด FAR
หากผังสีไหนมี FAR น้อยกว่า 3.5:1
.
บอกเลยว่าใครจะซื้อที่ดินลงทุน/พัฒนาโครงการคอนโด
ต้องตรวจสอบและติดตามการประกาศผังเมืองอย่างใกล้ชิด
เพราะกำไรท่านอาจหายไปถึง 40%
.
3. (ร่าง) ผังเมือง ในโซนในยาง
จะมีความพิเศษมากกว่าโซนอื่นๆในภูเก็ต
.
ตรงที่มีโซนที่ถูกปรับจากพื้นที่สีเหลือง
(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย)
.
เป็นพื้นที่สีเขียวทแยง (อนุรักษ์ป่าไม้)
โดยคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่โซนในยาง
.
หากถามว่าทำไมปรับโหดจัง
ที่ต้องปรับโหดเพราะผังเมืองภูเก็ตปัจจุบัน
พบว่า พื้นที่บางบริเวณของในยางตั้งอยู่ในพื้นที่ป่า
พื้นที่อุทยาน แต่ดันเป็นพื้นที่สีเหลืองในผังเมืองรวม
.
เพราะฉะนั้นความท้าทายในที่ดินโซนในยาง มี 3 ข้อหลักๆ คือ
1. ตรวจสอบเรื่องพื้นที่ป่า, อทุยาน อย่าเชื่อแค่ผังเมืองรวม
.
2. สำหรับที่ดินโซนสีเหลือง ที่ได้รับการตรวจสอบแล้วว่าไม่ได้อยู่ในพื้นที่ป่า, อุทยาน ถ้าจะทำคอนโดให้รีบพัฒนาโดยเร็วก่อนที่ (ร่าง) ผังเมืองประกาศใช้ ถ้าไม่อยากขาดทุนกำไร 40% หรือใครอยากขายที่ดินให้ได้ราคาก็ต้องรีบขายในเวลานี้ เว้นแต่เจ้าของที่ดินเตรียมใจไว้แล้วว่าจะขายที่ดินเพื่อทำบ้านพูลวิลล่า
.
3. ตรวจสอบเรื่องประกาศกรมทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมว่าสร้างอาคารสูงได้กี่เมตร ถึงแม้ในผังเมืองปัจจุบันไม่ได้มีการกำหนดความสูง แต่ในประกาศมีการกำหนดความสูงไว้ต้องดูประกอบควบคู่กัน
.
สำหรับมือใหม่ในการลงทุนภูเก็ต
แนะนำว่าถ้าจะลงทุนพัฒนาโครงการอยากให้จ้างที่ปรึกษากฎหมาย
เพราะจะเจอตั้งแต่พื้นที่ป่า, โฉนด นส.3,
ข้อกฎหมายที่มีกระจายหลายหน่วยงาน หากตรวจสอบไม่ครบถ้วน
โทษคนขายที่ดินอย่างเดียวไม่ได้นะ ต้องโทษตัวเราเองที่ประมาทไปหน่อย
.
หรือแม้กระทั่งคนที่ต้องการลงทุนซื้อบ้านและคอนโดในภูเก็ตก็ต้องตรวจสอบก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการนั้นๆไม่ได้อยู่ในพื้นที่ป่า มีการได้โฉนดโครงการมาอย่างถูกต้อง หากถามว่าเราเป็นคนธรรมดาจะรู้ได้ไง แนะนำเคล็ดลับง่ายๆ คือ ความน่าเชื่อถือของ Developer, ถามจากพนักงาน และจากการที่ได้มีการลงไปพื้นที่จริง พบว่า สำนักงานขายบางโครงการถึงกับเอาสำเนาโฉนดใส่กรอบไว้ในสำนักงานขาย เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้ากัน
ภาพ/เนื้อหาจากเพจ Urban Everywhere
