EP 6 โซนเมืองภูเก็ต
อาจจะมีภารกิจนิดหน่อยเลยห่างหายไปนาน
กลับมาอีกครั้งกับ PhuketTheSeRies EP.6
ภูเก็ตมาแรงจริง แต่ไม่ใช่ทุกทำเล
ติดอาวุธความรู้และดูชุด Data ที่ผมทำ(แอบแจกของ)
จะรู้ว่าภูเก็ตตรงไหน ที่กำลังจะบูมสุดๆ ในอีก 2-5 ปีข้างหน้า
.
ปลายปีที่แล้ว
ผ่านไปทั้งหมด 5 EP แล้ว
EP1 บางเทา-เชิงทะเล-บางโจ
EP2 กะตะ-ราไวย์
EP3 ป่าตอง
EP4 ในยาง
EP5 เกาะแก้ว
.
เรามาเข้าสู่
EP6โซนเมืองภูเก็ต
เปรียบเทียบผังเมืองภูเก็ตและ(ร่าง)ผังเมือง
โซนเมืองภูเก็ตและย่านเมืองเก่า (Old Town)
สามารถแบ่งพื้นที่ของกลุ่มการพัฒนาบริเวณเมืองภูเก็ต
ออกเป็น 2 โซนให้เข้าใจได้ง่ายๆ คือ
.
โซนที่ 1: ทำเลการพัฒนาคอนโด
อันนี้จะเห็นได้ชัดเจนว่าโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่
จะกระจุกตัวอยู่บริเวณแยกเซ็นทรัล ภูเก็ตเฟสติวัล
และถนนพระภูเก็ตแก้ว
โดยราคาขายคอนโดมิเนียม
ที่เป็นโครงการใหม่ในโซนนี้
จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาท/ตร.ม.
.
จากการที่ได้ลงไปสัมผัสพื้นที่คนที่ซื้อคอนโดย่านนี้
เป็นคนที่ทำงานในย่านบริเวณนี้
และรวมถึงชาวต่างชาติที่มองหาคอนโด
ที่สามารถเดินทางไปหาดป่าตอง หาดกะรน
หาดกะตะสะดวกและมีราคาคอนโดถูกกว่า 30-40%
.
หากวิเคราะห์ในเรื่องของผังเมือง พบว่า
เดิมไม่มีการกำหนด FAR แต่…
(ร่าง) ผังเมืองมีการกำหนด FAR แล้ว
.
ถ้าใครมองหาที่ดินทำโครงการคอนโด
ควรเลี่ยงพื้นที่สีเหลืองใน (ร่าง) ผังเมือง
หรือถ้าจำเป็นต้องหาที่ดินในทำเลพื้นที่สีเหลืองจริงๆ
ขอให้พิจารณาเรื่องเขตทางด้วยว่า..
จะต้องมีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร
เพราะ (ร่าง) ผังเมืองกำหนด
ยังไงก็ต้องพิจารณาในการประกอบร่วม
จนกว่า (ร่าง) ผังเมืองจะมีฉบับแก้ไขใหม่อีกครั้งนึง
.
โซนที่ 2 ย่านเมืองเก่า (Old Town)
แน่นอนว่าย่านนี้ไม่ใช่ทำเล ของคอนโด
เพราะมีการจำกัดเรื่องความสูงของอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง
.
แต่เป็นทำเลที่ฮอตฮิตสำหรับคนที่อยากลงทุนโรงแรม
โดยความคิดเห็นส่วนตัวมองว่า..
.
ใครจะซื้อโรงแรมในโซนนี้ในช่วง 2-3 ปีนี้
ควรซื้อโรงแรมที่เป็นสิ่งปลูกสร้างและมาทำการรีโนเวทใหม่
จะดีกว่าการซื้อที่ดินเปล่าแล้วสร้างใหม่
.
เพราะประกาศทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
มีการกำหนดทั้งเรื่องความสูง และ OSR
ส่งผลให้การสร้างใหม่อาจจะทำให้ศักยภาพหายไป
เช่น เนื้อที่ GFA (Gross Floor Area) ของอาคารลดลง
.
ปัจจุบันเราสามารถตรวจสอบได้เบื้องต้น
ว่าโรงแรมที่เราจะลงทุนมีใบอนุญาตหรือไม่
และใบอนุญาตโรงแรมหมดเมื่อไหร่ (แปะให้ในเม้น)
.
สรุป ภูเก็ต ใน EP6 โซนเมืองภูเก็ต
ใครถือที่ดินในโซนที่เป็นโซนสีเหลืองใน (ร่าง) ผังเมือง
หากมีความต้องการขาย จังหวะนี้จะทำราคาได้ดีที่สุด
.
ถ้า (ร่าง) ผังเมืองประกาศเมื่อไหร่
ศักยภาพในการพัฒนาเฉพาะในโซนพื้นที่สีเหลือง
จะลดลงทันที
.จนกว่าหน้าที่ดินของท่าน
จะมีเขตทางมากกว่า 10 เมตรตลอดแนว
จนเชื่อมกับถนนสาธารณะ 10 เมตรอีกเส้นนึง
.
โปรดติดตามข่าวอย่างใกล้ชิดว่าจะประกาศใช้เมื่อไหร่
.
นี่จึงเป็นที่มาก่อนผังเมืองภูเก็ตใหม่ประกาศ
ว่าทำไมมีเม็ดเงินมูลค่ากว่า 185,000 ล้าน เข้าภูเก็ต
ไหลผ่าน Future Project 41 แห่ง (ทยอยเพิ่มอีก)
ซึ่งผมรวมมาให้ดูง่ายๆแล้วว่าอยู่ตรงไหนบ้าง
แปะให้ในเม้นครับ ฝากลองใช้หน่อยครับ(ใช้ฟรี)
เพียงแค่ใช้ Gmail Log in ครับ
ชื่อ “SQW” (สะแควร์วา)
เป็น DataPropTech ที่ผมกำลังลงทุนซุ่มทำครับ
ข้อมูลจากเพจ Urban Everywhere https://www.facebook.com/UrbanEverywhere
