ไม่มีเงินจ่ายภาษีที่ดินทำไง? อย่าเพิ่งท้อ! เผยทางออกสุดท้ายก่อนโดนค่าปรับบาน
1. สำหรับปี 2569 นี้ ใครที่มีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดิน บ้าน โรงงาน อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม มีหน้าที่ต้องเตรียมตัวเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายนะคะ กฎหมายฉบับนี้เริ่มประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2562 และเก็บจริงในปี 2564 ซึ่งปัจจุบันรัฐบาลจัดเก็บภาษีแบบเต็มอัตรามาอย่างต่อเนื่องค่ะ โดยในปี 2568 รัฐบาลประมาณการจัดเก็บรายได้ได้สูงถึง 40000 กว่าล้านบาท และในปี 2569 นี้คาดว่ายอดจะเพิ่มขึ้นอีกเพราะมีความเข้มงวดในการตรวจสอบและประเมินราคาที่ดินมากขึ้นค่ะ
2. ผู้ที่มีหน้าที่ต้องชำระภาษีคือเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง แม้ว่าเราจะปล่อยเช่าให้คนอื่นใช้งาน แต่หน้าที่ในการชำระภาษีตามกฎหมายยังคงเป็นของเจ้าของทรัพย์สินนะคะ อย่างไรก็ตาม เราสามารถตกลงกับผู้เช่าไว้ก่อนได้ว่าใครจะเป็นคนจ่าย แต่สุดท้ายความรับผิดชอบหลักก็ยังอยู่ที่เราค่ะ นอกจากนี้ หากใครเช่าที่ดินของรัฐเพื่อทำประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นองค์กร นิติบุคคล หรือบุคคลธรรมดา ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินในส่วนที่เช่านั้นด้วยเช่นกันค่ะ
3. วิธีการคำนวณภาษีที่ดินจะใช้ ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ มาคูณกับ อัตราภาษี ตามประเภทการใช้งาน โดยไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายจริงนะคะ ทุกคนสามารถเช็คราคาประเมินของที่ดินตนเองได้ง่ายๆ ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์หรือแอปพลิเคชัน Landmap ค่ะ เมื่อทราบราคาประเมินแล้ว ก็นำมาคูณกับอัตราภาษีที่แบ่งออกเป็น 4 ประเภทใหญ่ ซึ่งแต่ละประเภทจะมีอัตราที่แตกต่างกันอย่างมาก ทำให้ยอดเงินที่ต้องจ่ายจริงมีความเหลื่อมล้ำกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ค่ะ
4. อสังหาริมทรัพย์ประเภทแรกคือที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และคอนโดมิเนียม โดยรัฐบาลมีข้อยกเว้นให้สำหรับบ้านหลังแรกค่ะ หากเราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น และมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท เราจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กฎหมายนี้ออกแบบมาเพื่อไม่ให้กระทบกับคนส่วนใหญ่ เพราะบ้านราคาเกิน 50 ล้านบาทในเขตกรุงเทพ และปริมณฑลมักเป็นบ้านที่มีขนาดใหญ่มากค่ะ
5. ในกรณีที่บ้านหลังแรกมีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท เราจะต้องเสียภาษีเฉพาะส่วนต่างที่เกินมาค่ะ เช่น หากมูลค่าบ้านอยู่ในช่วง 50 ถึง 75 ล้านบาท อัตราภาษีจะอยู่ที่ 0.03% ซึ่งหากบ้านมูลค่า 75 ล้านบาท จะเสียภาษีประมาณ 7500 บาทค่ะ หากมูลค่าสูงขึ้นไประหว่าง 75 ถึง 100 ล้านบาท ส่วนเกินจะเสียในอัตรา 0.05% และถ้ามูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป จะเสียในอัตรา 0.1% หรือล้านละ 1000 บาท ซึ่งถือว่าไม่กระทบมากนักสำหรับผู้ที่มีทรัพย์สินระดับนี้ค่ะ
6. สำหรับใครที่มีบ้านหลังที่สอง หรือมีชื่อเป็นเจ้าของแต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกโดยไม่มีข้อยกเว้น 50 ล้านนะคะ อัตราภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองในช่วง 50 ล้านบาทแรกจะอยู่ที่ 0.02% หรือคิดเป็นเงินภาษีประมาณ 10000 บาทต่อมูลค่า 50 ล้านบาทค่ะ หากมูลค่าสูงกว่านั้น อัตราก็จะขยับขึ้นไปตามขั้นบันไดเหมือนกับบ้านหลังแรก คือ 0.03% 0.05% ไปจนถึง 0.1% ตามลำดับมูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นค่ะ
7. วิธีการประหยัดภาษีที่ดินสำหรับครอบครัวที่มีทรัพย์สินหลายอย่างคือการวางแผนโอนทรัพย์สินให้ทายาทหรือคู่สมรสที่ยังไม่มีชื่อในทรัพย์สินอื่นค่ะ หากเราตั้งใจจะมอบที่ดินหรือบ้านให้ลูกหลานอยู่แล้ว การโอนให้พวกเขาเป็นเจ้าของและย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านจะช่วยให้ได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรกได้ค่ะ แทนที่พ่อแม่คนเดียวจะถือครองที่ดินหลายแปลงจนต้องเสียภาษีบ้านหลังที่สอง การกระจายสิทธิ์ครอบครองจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้อย่างถูกกฎหมายและคุ้มค่าที่สุดค่ะ
8. ที่ดินประเภทที่สองคือที่ดินเพื่อการพาณิชย์ เช่น ออฟฟิศ อาคารสำนักงาน หรืออาคารที่ใช้ทำธุรกิจ ซึ่งรัฐบาลจะจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัยค่ะ เนื่องจากมองว่าทรัพย์สินกลุ่มนี้สร้างรายได้ให้แก่เจ้าของ อัตราภาษีสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรกจึงอยู่ที่ 0.3% หรือล้านละ 3000 บาทค่ะ นั่นหมายความว่าหากอาคารพาณิชย์มีมูลค่า 50 ล้านบาท เจ้าของจะต้องเสียภาษีประมาณ 150000 บาท ซึ่งสูงกว่าประเภทที่อยู่อาศัยหลายเท่าตัวค่ะ
9. หากมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์สูงขึ้น อัตราภาษีก็จะเพิ่มขึ้นเป็นลำดับขั้นค่ะ ช่วงมูลค่า 50 ถึง 200 ล้านบาท จะเสีย 0.4% และขยับเป็น 0.5% สำหรับช่วง 200 ถึง 1000 ล้านบาทค่ะ สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่า 1000 ถึง 5000 ล้านบาท อัตราจะอยู่ที่ 0.6% และสูงสุดที่ 0.7% สำหรับทรัพย์สินที่เกิน 5000 ล้านบาทขึ้นไปค่ะ แม้เรทสูงสุดอาจดูไกลตัวสำหรับบุคคลทั่วไป แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่ารัฐต้องการเก็บรายได้จากธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าทรัพย์สินมหาศาลค่ะ
10. ที่ดินประเภทที่สามคือที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ให้เกิดคุณค่า ซึ่งรัฐบาลจะเก็บภาษีในอัตราที่แพงมากเพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินค่ะ ในอดีตการซื้อที่ดินทิ้งไว้เพื่อรอเก็งกำไรอาจดูเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า แต่ปัจจุบันการมีที่ดินเปล่ากลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาอย่างหนักค่ะ เพราะอัตราภาษีที่ดินรกร้างจะเริ่มต้นที่ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทแรก ซึ่งเท่ากับเรทการทำพาณิชย์ค่ะ
11. อัตราภาษีที่ดินรกร้างจะเพิ่มขึ้นตามมูลค่าเช่นเดียวกับพาณิชย์ คือช่วง 50 ถึง 200 ล้านบาทเสีย 0.4% และเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ ตามขนาดมูลค่าทรัพย์สินค่ะ การปล่อยที่ดินไว้เฉยๆ จึงไม่ใช่ทางเลือกที่ดีนักในเชิงการเงิน เพราะค่าภาษีที่ต้องจ่ายในแต่ละปีอาจไม่คุ้มกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นค่ะ เจ้าของที่ดินหลายคนจึงเริ่มมองหาวิธีการเปลี่ยนประเภทการใช้งานที่ดินเพื่อลดภาระภาษีให้ต่ำลง โดยเฉพาะการเปลี่ยนไปเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรค่ะ
12. ประเภทที่สี่คือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีมากที่สุดเพราะรัฐต้องการช่วยเหลือเกษตรกรที่มีรายได้ไม่สูงนักค่ะ สำหรับบุคคลธรรมดา หากใช้ที่ดินทำเกษตรและมีมูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท รัฐบาลจะยกเว้นภาษีให้ทั้งหมดค่ะ แต่หากที่ดินมีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินมาในช่วง 50 ถึง 125 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำเพียง 0.01% หรือล้านละ 100 บาทเท่านั้นเองค่ะ
13. สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่าสูงขึ้นไปอีก ช่วง 125 ถึง 150 ล้านบาท จะเสียภาษีอยู่ที่ 0.03% และจะค่อยๆ ขยับขึ้นไปตามมูลค่าที่ดินค่ะ จะเห็นได้ว่าแม้จะเป็นที่ดินมูลค่าร้อยล้าน แต่หากทำเกษตรกรรม ภาระภาษีจะต่ำกว่าที่ดินประเภทอื่นอย่างเห็นได้ชัด นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้เจ้าของที่ดินเปล่ากลางเมืองหันมาปลูกพืชพรรณต่างๆ เพื่อปรับสถานะที่ดินให้กลายเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเพื่อประหยัดเงินค่าภาษีไปได้มหาศาลค่ะ
14. อย่างไรก็ตาม หากที่ดินเกษตรกรรมนั้นถือครองโดยนิติบุคคลหรือบริษัทใหญ่ๆ จะไม่ได้รับสิทธิ์ยกเว้น 50 ล้านบาทแรกเหมือนบุคคลธรรมดานะคะ นิติบุคคลจะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.1% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นเงินล้านละ 1000 บาทค่ะ แม้จะไม่ได้สิทธิ์ยกเว้น แต่การเสียในอัตรา 0.1% ก็ยังถือว่าถูกกว่าการเสียในฐานที่ดินรกร้างหรือที่ดินพาณิชย์ที่เริ่มต้นสูงถึง 0.3% อยู่ดีค่ะ
15. การนำที่ดินว่างเปล่ามาปลูกต้นไม้ เช่น กล้วย มะม่วง หรือมะนาว เป็นช่องทางที่กฎหมายอนุญาตเพื่อลดภาระภาษีค่ะ หากเราลองนึกภาพที่ดินใจกลางกรุงเทพ ที่มีมูลค่าตารางวาละ 1 ล้านบาท ที่ดินเพียง 1 ไร่จะมีมูลค่าสูงถึง 400 ล้านบาท หากปล่อยให้รกร้าง เจ้าของอาจต้องเสียภาษีเกือบ 2 ล้านบาทต่อปี แต่ถ้าเปลี่ยนมาเป็นที่ดินเกษตรกรรม ภาษีจะลดลงเหลือเพียงแสนกว่าบาท ซึ่งประหยัดไปได้กว่า 10 เท่า
16. การจะทำให้ที่ดินได้รับสถานะ เกษตรกรรม นั้นมีเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ ไม่ใช่ว่าจะปลูกอะไรกี่ต้นก็ได้นะคะ ยกเว้นต้นกล้วยที่ต้องปลูกอย่างน้อย 200 ต้นต่อไร่ หรือหากปลูกมะม่วงต้องมีอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่ขึ้นไปค่ะ ก่อนจะลงมือปลูกควรศึกษาลิสต์รายการและปริมาณต้นไม้ต่อไร่ที่ทางราชการกำหนดไว้ให้ดี เพื่อให้ผ่านเกณฑ์การประเมินและไม่ต้องเสียภาษีในอัตราที่ดินรกร้างซึ่งแพงกว่ามากค่ะ
17. กำหนดการสำคัญที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ 1-4-6 เพื่อให้จัดการภาษีได้อย่างถูกต้องและทันเวลาค่ะ เริ่มจากเดือน 1 หรือสิ้นเดือนมกราคม ทางราชการจะส่งรายการทรัพย์สินมาให้เราตรวจสอบว่ามีที่ดินตรงไหนบ้างและมีขนาดเท่าไหร่ ต่อมาคือเดือน 4 หรือสิ้นเดือนเมษายน เราจะได้รับจดหมายแจ้งประเมินราคาและยอดเงินภาษีที่ต้องชำระ และสุดท้ายคือเดือน 6 หรือสิ้นเดือนมิถุนายน ที่เป็นกำหนดเส้นตายในการชำระภาษีค่ะ
18. จดหมายแจ้งประเมินที่จะได้รับในช่วงเดือนเมษายนจะระบุรายละเอียดครบถ้วน ทั้งขนาดที่ดิน ราคาประเมิน และยอดเงินที่ต้องเสียค่ะ เมื่อเราได้รับทราบยอดแล้ว ก็มีหน้าที่ต้องไปดำเนินการชำระให้เสร็จสิ้นภายในสิ้นเดือนมิถุนายนนะคะ หากใครสามารถคำนวณยอดคร่าวๆ ได้เองตั้งแต่เดือนมกราคม ก็จะช่วยให้มีเวลาเตรียมเงินได้นานถึง 6 เดือน ทำให้การบริหารจัดการการเงินส่วนตัวทำได้ง่ายและรอบคอบมากขึ้นค่ะ
19. หากใครมีภาระต้องเสียภาษีจำนวนมากและไม่สามารถจ่ายเป็นก้อนเดียวได้ กฎหมายอนุญาตให้เราผ่อนชำระได้ 3 งวดนะคะ โดยสามารถแบ่งจ่ายได้ในเดือนมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระทางการเงินได้ดีทีเดียวค่ะ การผ่อนชำระนี้เป็นช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพียงแค่ต้องไปทำเรื่องแจ้งความประสงค์ไว้ตามระยะเวลาที่กำหนด เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับจากการชำระล่าช้าค่ะ
20. ท้ายที่สุดนี้ การบริหารจัดการเงินให้คุ้มค่าเป็นเรื่องสำคัญมากในยุคที่เงินทองหายากเช่นปัจจุบันนะคะ การทำความเข้าใจเรื่องภาษีที่ดินจะช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้จำเป็นออกไปได้เป็นจำนวนมากค่ะ อย่าลืมตรวจสอบทรัพย์สินของตนเองและเตรียมแผนการเสียภาษีให้ดีตั้งแต่วันนี้ หรือแชร์ข้อมูลที่มีประโยชน์นี้ให้เพื่อนๆ และคนในครอบครัวเพื่อช่วยกันรักษาสิทธิประโยชน์และลดภาระทางการเงินร่วมกันนะคะ
