ภูเก็ตดังอีกแล้ว เริ่มเข้ม ส.ป.ก.สั่งเช็กสิทธิที่ดินภูเก็ตกว่า 30,000 ไร่ ผิดเงื่อนไขให้แก้ใน 30 วัน

คำสั่งครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจทุกแห่งในพื้นที่ทำผิด และไม่ได้แปลว่าที่ดินซึ่งยังไม่จัดสรรสามารถนำไปพัฒนาได้ทันที แต่เป็นการทำข้อมูลให้เห็นชัดว่าแต่ละแปลงมีสถานะอย่างไร ใครได้รับสิทธิ ใช้ทำอะไร และเอกสารอนุญาตสอดคล้องกับการใช้พื้นที่จริงหรือไม่

วัชระพล ขาวขำ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ สั่งให้สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดทำข้อมูลการใช้ที่ดิน ส.ป.ก.ทั้งจังหวัดภูเก็ต พร้อมตรวจรายละเอียดใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง พื้นที่เขตปฏิรูปที่ดินของจังหวัดมีมากกว่า 30,000 ไร่ กระจายอยู่ใน 10 ตำบล 3 อำเภอ

ในจำนวนนี้มีการจัดสรรแล้ว 10,571 ไร่ ให้เกษตรกร 756 ราย และยังมีพื้นที่ที่ไม่ได้จัดสรรอีกกว่า 20,000 ไร่ ตัวเลขส่วนหลังต้องอ่านอย่างระมัดระวัง เพราะคำว่า “ยังไม่ได้จัดสรร” เป็นสถานะในระบบจัดที่ดิน ไม่ใช่คำยืนยันว่าเป็นที่ว่าง ไม่มีข้อจำกัด หรือพร้อมเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลการใช้พื้นที่ที่เปิดเผยในข่าวแบ่งเป็นพื้นที่เกษตรประมาณ 9,500 ไร่ และพื้นที่ชุมชนหรือร้านค้าราว 300 ไร่ โดยพบร้านค้า ร้านอาหาร หรือการใช้เชิงพาณิชย์ประมาณ 25 ราย ประเด็นที่รัฐกำลังตรวจจึงไม่ใช่เพียงว่ามีอาคารหรือกิจการอยู่หรือไม่ แต่ต้องย้อนกลับไปดูว่าการใช้ประโยชน์นั้นอยู่ภายใต้วัตถุประสงค์และเงื่อนไขใด

การลงพื้นที่หาดพาราไดซ์เป็นภาพตัวอย่างที่ชัด เจ้าหน้าที่ตรวจ 3 แปลง โดยพิจารณาทั้งสัญญาเช่า วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ ค่าเช่า และประโยชน์ที่เกษตรกรได้รับ หากตรวจแล้วพบว่าการใช้ที่ดินไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ที่อนุญาต ผู้เกี่ยวข้องจะได้รับเวลาแก้ไขภายใน 30 วัน

สิ่งที่น่าสนใจคือ ข่าวนี้ทำให้คนติดตามอสังหาริมทรัพย์เห็นความแตกต่างระหว่าง “ทำเลมีมูลค่า” กับ “สิทธิในที่ดินรองรับการใช้ประโยชน์” ภูเก็ตเป็นพื้นที่ที่กิจกรรมท่องเที่ยว ที่พัก ร้านอาหาร และบริการอยู่ใกล้กันมาก แต่ศักยภาพทางเศรษฐกิจของทำเลไม่ได้เปลี่ยนเงื่อนไขของเอกสารสิทธิให้เป็นกรรมสิทธิ์ซื้อขายหรือพัฒนาได้อย่างเสรี

สำหรับผู้เช่า ผู้ร่วมลงทุน หรือผู้ทำธุรกิจบนที่ดินลักษณะนี้ การตรวจเพียงสัญญาระหว่างคู่สัญญายังไม่พอ ต้องดูย้อนกลับไปถึงสิทธิของผู้ให้ใช้พื้นที่ วัตถุประสงค์ที่หน่วยงานอนุญาต ขอบเขตการใช้จริง และขั้นตอนที่ต้องได้รับความเห็นชอบ เพราะสัญญาที่ระบุการใช้เชิงพาณิชย์ไม่ได้รับประกันด้วยตัวเองว่าการใช้ดังกล่าวสอดคล้องกับเงื่อนไขของรัฐ

อีกเรื่องที่ควรแยกให้ออกคือ การตรวจสอบไม่เท่ากับการยึดคืนทันที ข่าวระบุขั้นตอนว่าหากพบการใช้ผิดวัตถุประสงค์ที่อนุญาต จะให้แก้ไขภายใน 30 วัน ดังนั้นจึงไม่ควรสรุปล่วงหน้าว่าทุกกิจการผิด หรือทุกแปลงจะถูกดำเนินการแบบเดียวกัน ผลของแต่ละพื้นที่ต้องขึ้นอยู่กับเอกสาร ข้อเท็จจริง และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

ในมุมคนติดตามอสังหาฯ ข่าวนี้เป็นบทเรียนเรื่องการตรวจสอบรอบด้านที่จับต้องได้มาก ราคาที่ดิน วิวทะเล จำนวนลูกค้า และรายได้ของกิจการเป็นข้อมูลด้านเศรษฐกิจ แต่ก่อนคิดถึงผลตอบแทนต้องตรวจให้ชัดว่าผู้ให้สิทธิมีสิทธิอะไร อนุญาตต่อได้แค่ไหน และกิจกรรมที่จะทำตรงกับเงื่อนไขหรือไม่ หากคำตอบส่วนนี้ไม่ชัด ความเสี่ยงก็ไม่ได้อยู่แค่เรื่องยอดขาย แต่อยู่ที่ความต่อเนื่องของการใช้พื้นที่ด้วย

มุมมองนักวิเคราะห์ต่อเหตุการณ์นี้

มุมอ่านจากข้อมูลในข่าวคือ การจัดทำฐานข้อมูลและตรวจใบอนุญาตให้ตรงกับการใช้จริงจะช่วยแยกแปลงที่ดำเนินการถูกเงื่อนไขออกจากแปลงที่ต้องแก้ไขได้ชัดขึ้น สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความชัดเจนเช่นนี้สำคัญกว่าการรีบตีความว่าพื้นที่จำนวนมากกำลังจะถูกเปิดหรือปิดต่อการลงทุน

ภูเก็ตยังเป็นทำเลที่มีพลังทางเศรษฐกิจ แต่ยิ่งทำเลมีมูลค่าสูง เอกสารและขอบเขตสิทธิก็ยิ่งต้องชัด ข่าวนี้จึงเตือนว่า ก่อนมองเห็นรายได้จากที่ดิน ต้องมองให้เห็นก่อนว่าเรามีสิทธิใช้ที่ดินนั้นทำอะไรได้จริง

ข้อมูลและภาพจาก เพจ KIM Property Live